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Redebeitrag zu DS 329/2020 Monitor Bauen und Wohnen…

ich gebe zu Protokoll

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
Sehr geehrte Damen und Herren,
alleine schon aus dem erfreulichen Wachstum der Stadt Heilbronn um 7,1% seit
dem Jahr 2013 ergibt sich ein hoher Bedarf an Wohnraum, der grundsätzlich
besonders bei neu zu beziehenden Mietwohnungen preistreibend wirkt. Die
Differenz zwischen den durchschnittlichen Angebots- und den
Mietspiegelmieten liegt in Heilbronn bei über 63 %.
Für mich ist das ein Hinweis, dass die staatlichen Steuerungsinstrumente wie
die im Juni 2020 wieder um 5 Jahre verlängerte
Mietpreisbremse (Miete darf maximal 10% über der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegen), die ebenfalls verlängerte Kappungsgrenze, (max. 15%
Mieterhöhung über 3 Jahre) und
die Kündigungssperrfrist (5 Jahre Kündigungsschutz bei Umwandlung einer
Mietwohnung in eine Eigentumswohnung) reine Bürokratiemonster ohne
Wirkung auf die Mietpreise sind. Das hängt weitgehend mit den
Ausnahmetatbeständen zusammen (gelten eben nicht für neu bezogene und
renovierte Wohnungen).
Die Nachfrage nach Wohnraum hängt – wie uns der Bericht gezeigt hat – von
der Anzahl der Haushalte und nicht direkt von der Anzahl der Einwohner ab.
Das Angebot an Wohnraum dagegen hängt am „Investitionsklima“, zu dem
etliche Faktoren beitragen. Will man das Angebot erhöhen, muss sich eine
Investition lohnen. Je stärker ein Markt vom Staat reguliert wird, umso
riskanter werden privatwirtschaftliche Investitionen. Das erklärt die
Zurückhaltung vieler Privatinvestoren, geförderten Wohnraum zu schaffen.
Stattdessen werden Eigentumswohnungen verkauft.
Für uns bedeutet das, dass die Einmischung des Staates in den Wohnungsmarkt
nicht nur unwirksam ist, sondern die Situation sogar noch durch
entsprechenden Verwaltungsaufwand verschlimmert, und die Mietpreise
keinesfalls im Zaum halten kann. Gäbe es die Stadtsiedlung als städtischen
Großinvestor mit einer Quote von 30 bis 40 Prozent geförderten
Mietwohnungen nicht, sähe die Situation auf der Angebotsseite des
Wohnungsmarktes noch deutlich düsterer aus. Doch bei der Stadtsiedlung
schlagen grundsätzlich zwei Herzen in der Brust, zum einen erfüllt man
selbstverständlich alle Regularien, zum anderen möchte man mindestens
kostendeckend arbeiten, was erleichtert wird durch Abgreifen staatlicher
Fördermittel und Beanspruchung von Krediten zu Niedrigstzinsen, die
Privatinvestoren weitgehend verschlossen bleiben. Um dies zu kompensieren,
fördert die Stadtsiedlung in einigen Projekten den Erwerb von Wohneigentum
und gibt damit ihre eindeutigen Vorteile gegenüber einem Privatinvestor an
Privatleute zurück. Zusätzlich liegt der Bestand an gefördertem Wohnraum
derzeit unter 5 % ist also noch lange nicht wettbewerbsrelevant.
Die Anzahl an Baugenehmigungen sind im vergangenen Jahr mit 511 im
zehnjährigen Durchschnitt geblieben. Der Bauüberhang (genehmigte, aber
noch nicht als fertig gestellt gemeldete Wohnungen) ist in den letzten 10
Jahren leicht gestiegen und liegt derzeit bei knapp 800 Wohnungen. Hier kann
also kurzfristig gehandelt werden.
Während in den Stadtteilen und im Umland EFH und ZFH die Regelbebauung
darstellen, ist der Geschosswohnbau im Innenstadtbereich aus
nachvollziehbaren Gründen die vorherrschende Bauweise. Zur Schaffung
weiteren Wohnraums in diesen begehrten Lagen muss also nachverdichtet
werden. Dazu gibt es bereits Baulückenkataster und vieles mehr. Der Trend zur
flächenschonenden Geschossbauweise lässt sich an der Tatsache festmachen,
dass in diesem Segment die meisten Baugenehmigungen erteilt wurden (21
Wohngebäude / 364 WE).
Kurzum, mit den Megabauprojekten Neckarbogen, Nonnenbuckel, Längelter
und Fleischbeil hat Heilbronn die Weichen richtiggestellt, um die Nachfrage
mittel- bis langfristig zu decken. Jedoch wird die wirtschaftliche Entwicklung in
unserer Region darüber entscheiden, ob der Wachstumstrend von Heilbronn
aufrecht erhalten werden kann.
Vielen Dank.